Elaborado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e pela Robert Michel Zarif Assessoria Econômica Ltda., o Estudo do Mercado Imobiliário de Jundiaí tem como objetivos quantificar o mercado e medir o desempenho de comercialização de residências novas na região. Os dados estão segmentados em imóveis verticais e horizontais, por número de dormitórios, por tamanho do imóvel e pelo preço de venda.

De acordo com o levantamento, entre dezembro de 2010 e novembro de 2011, foram lançados 3.904 imóveis em condomínios na cidade de Jundiaí, sendo que 3.175 unidades são verticais e 729 são horizontais.

Considerando-se todo o período de estudo, de dezembro de 2007 a novembro de 2011, o total de unidades lançadas é de 13.482 imóveis em condomínios residenciais verticais e horizontais, dos quais o segmento de 2 dormitórios representa a maior parte de lançamentos, com 56,43% (7.608 unidades). Na sequência, estão os imóveis de 3 dormitórios, com 33,95% (4.577 unidades); de 4 dormitórios, com 8,6% (1.159 unidades), e os de 1 dormitório, com 1,02% (138 unidades).

 

Imóveis verticais

Lançamentos – dez/10 a nov/11

Entre dezembro de 2010 e novembro de 2011, foram lançados 3.175 imóveis residenciais verticais na cidade de Jundiaí, distribuídos da seguinte forma:

1 dormitório: 138 unidades lançadas (4,35%)

2 dormitórios: 2.077 unidades (65,41%)

3 dormitórios: 888 unidades (27,97%)

4 dormitórios: 72 unidades (2,27%)

Total: 3.175 unidades

 

Lançamentos acumulados

De dezembro de 2007 a novembro de 2011, os imóveis verticais representam 86,88% do mercado, com 11.713 unidades lançadas. Deste total, 64,1% é de unidades de 2 dormitórios (7.511 unidades), 28,8% de 3 dormitórios (3.378 unidades), 5,9% de 4 dormitórios (686 unidades) e 1,2% de 1 dormitório (138 unidades).

 

Performance de vendas 

Comercialização por Produto

O segmento de 2 dormitórios teve o melhor desempenho de vendas, com um giro relativo de 12% ao mês (927 unidades / mês). Os imóveis de 3 dormitórios também tiveram bom desempenho, com giro de 7% ao mês (245 unidades / mês).

 

Comercialização por tamanho

Considerando-se o tamanho dos imóveis, o segmento vendido mais rapidamente foi o de imóveis com até 45 m², com giro de 36% ao mês (112 unidades / mês). No entanto, esta faixa representa apenas 3% dos lançamentos. O segmento mais significativo foi o de unidades de 46 m² a 65 m², com um giro de 13% ao mês (831 unidades / mês).

 

Comercialização por preço de venda

Pelo preço de vendas, os imóveis que contaram com maior número de lançamentos e vendas foram os de R$ 130 mil a R$ 200 mil.

 

Liquidez

Todos os segmentos verticais apresentaram boa liquidez no município, com percentual de unidades prontas e não vendidas em relação à oferta variando de 1% a 5%.

 

Preço por m² praticado

O valor médio do m² na região, no período, ficou em:

1 dormitório: R$ 3.696,00

2 dormitórios: R$ 2.724,00

3 dormitórios: R$ 3.426,00

4 dormitórios: R$ 3.768,00

 

Imóveis horizontais

Lançamentos – dez/10 a nov/11

De dezembro de 2010 a novembro de 2011, foram lançadas 729 unidades residenciais horizontais em Jundiaí, distribuídas conforme dados abaixo:

1 dormitório: não teve lançamentos

2 dormitórios: 23 unidades lançadas (3,16%)

3 dormitórios: 706 unidades lançadas (96,84%)

4 dormitórios: não teve lançamentos

Total: 729 unidades lançadas

 

Lançamentos acumulados

No período de dezembro de 2007 a novembro de 2011, o número de lançamentos é de 1.769 imóveis residenciais horizontais, dos quais 67,8% são de 3 dormitórios (1.199 unidades), 26,7% de 4 dormitórios (473 unidades) e 5,5% de 2 dormitórios (97 unidades).

 

Performance de vendas 

Comercialização por Produto

O segmento de 3 dormitórios teve destaque, com giro médio de 10% ao mês (121 unidades / mês). Na sequência estão os imóveis de 4 dormitórios, com giro de 7% ao mês (33 unidades / mês).

 

Comercialização por tamanho

Analisando-se o tamanho dos imóveis, as unidades mais procuradas foram as de 86 m² a 130 m², com 67% de participação da oferta e giro de 8% ao mês (89 unidades / mês). Em segundo lugar estão as unidades de 131 m² a 180 m², com 24% de participação da oferta e giro de 6% ao mês (24 unidades / mês).

 

Comercialização por preço de venda

Considerando-se a absorção pelo preço de venda, há uma significativa procura pelo segmento de R$ 400.001,00 a R$ 500.000,00, o que mostra uma procura por unidades horizontais de 3 dormitórios de alto padrão.

 

Liquidez

Os imóveis horizontais apresentaram melhor liquidez para o segmento de 3 dormitórios, no qual o percentual de unidades prontas e não vendidas é considerado reserva técnica. Já os segmentos de 2 e 4 dormitórios apresentaram baixa liquidez.

 

Preço por m² praticado

O valor médio do m² na região, no período, ficou em:

2 dormitórios: R$ 3.237,00

3 dormitórios: R$ 3.149,00

4 dormitórios: R$ 3.803,00

 

Metodologia

A metodologia aplicada no presente estudo consiste no levantamento de 100% dos empreendimentos ofertados nos municípios pesquisados. Ou seja: objetiva-se pesquisar "o universo", e não apenas uma amostragem. Tal metodologia aumenta o grau de confiabilidade de forma significativa, com a consequente diminuição da incidência de erros. Dessa forma, fica claro que as informações contidas no estudo foram fornecidas pelos próprios incorporadores e imobiliárias.

Outro fato importante é que os parâmetros de mercado podem ser alterados em função de variáveis macroeconômicas internas e externas, e a decisão de compra ou locação de um imóvel por parte do possível interessado é fruto de diversos fatores, dentre os quais o subjetivo. Sendo assim, fica claro que a eficiência da determinação de um produto imobiliário baseado neste estudo de perfil de mercado depende da constância dos parâmetros mercadológicos e da decisão subjetiva do possível comprador.

 

(*) Critérios

 

a) Todos os preços computados são atualizados e da época da pesquisa.

b) Fizeram parte do estudo todos os empreendimentos dotados de estoque do incorporador em qualquer fase: lançamento, em construção ou pronto.

c) Com o objetivo de dimensionar a demanda e a velocidade de absorção, os empreendimentos já comercializados foram mantidos no estudo, desde que ainda estivessem em produção. O preço de venda destes mesmos empreendimentos não foi computado, pois não existia mais tabela de vendas atualizada (seria um erro técnico comparar preços defasados com os atuais).

d) Foram incluídos no estudo, como oferta futura, os empreendimentos que já possuíam produto definido e ficha técnica completa. Mas estes foram tabulados à parte, pois, por se tratarem de lançamentos recentes, não haveria tempo hábil para se analisar a absorção do produto.

 

Conforme os critérios acima estabelecidos, entenda-se por unidades lançadas e a lançar todo o universo de unidades vendidas ou remanescentes no mercado no momento do estudo. Esse número objetiva a quantificação estática do mercado e sua expansão. A velocidade de absorção das mesmas foi apresentada em gráficos dinâmicos, específicos e com segmentação por produto, tamanho e preço de venda.

Com o objetivo de mensurar o mercado em diversos enfoques, tais como perfil da oferta, absorção e liquidez, o estudo abrange um período de, no mínimo, três anos.

 

Gráficos

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