Mensagem do Presidente
Futuro do mercado imobiliário é promissor
O mercado imobiliário passou por uma verdadeira revolução nos últimos dez anos. Dentre os principais fatores da virada de um segmento que amargou praticamente 20 anos de estagnação figuram o controle da inflação e a manutenção das taxas dentro das metas do Banco Central (5,9% em 2010, e 5,2% em 2011 – IPCA); o fortalecimento da moeda; o equilíbrio das contas públicas; o baixo risco fiscal e a criação de marcos regulatórios que permitiram a retomada dos bancos ao crédito imobiliário e trouxeram maior segurança aos agentes financeiros, empresários e compradores.
Também, houve aumento do emprego formal, da renda da população, queda das taxas de juros e mais recentemente o lançamento do Programa Minha Casa, Minha Vida. Hoje, os números do mercado imobiliário impressionam. Acostumados que éramos a lidar com baixas cifras, passar a pensar em dezenas de bilhões de reais tem gerado expectativas e também boa dose de responsabilidade.
Uma das preocupações do setor vem de uma possível carência de recursos no prazo de quatro anos. As principais fontes destinadas à produção e aquisição de imóveis – FGTS e poupança – mostram indícios de insuficiência. Chegar em 2014 com a linha do crédito imobiliário robusta requer debates imediatos sobre recursos alternativos.
Temos de intensificar, desde já, os estudos e as discussões com bancos públicos e privados, Abecip e securitizadoras, a fim de promover ajustes legais e culturais para consolidar o mercado de capitais.
Os Fundos de Pensão acumulam mais de R$ 600 bilhões, as reservas técnicas das seguradoras outras centenas de bilhões e os investidores estrangeiros buscam boas alternativas. As LCI (Letras de Crédito Imobiliário), os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e todo o segmento de securitização de recebíveis são instrumentos a serem divulgados, pois dão liquidez imediata às receitas futuras dos empreendimentos.
O reajuste dos preços ocorreu em razão do forte e rápido aquecimento do setor. Agora, os preços atingiram o limite na escalada de alta e não sofrerão grandes mudanças, meramente acompanhando os índices da inflação e eventuais flutuações tópicas de procura em quarteirões específicos de bairros especiais. E com a demanda estável, não há tendência de preços inflacionados.
O cenário futuro é de mercado sólido e nivelado, sem risco de “bolha”, pois há compradores e o nosso sistema financeiro é rígido na concessão de créditos.
Minha Casa, Minha Vida na encruzilhada
O primeiro passo rumo a uma política perene de habitação já foi dado. Em dois anos de Minha Casa, Minha Vida, mais de 1 milhão de novas unidades foram contratadas. Muito já se fez, mas é hora de evoluir, de passar do “jardim da infância para o primário”. Este é um momento de encruzilhada, de escolher qual rumo tomar. Se tivermos maturidade e humildade para aprimorar alguns pontos, vamos ver o Brasil vencer o déficit habitacional.
Agora, é preciso ajustar a próxima fase do programa à nova economia. Trinta milhões de pessoas adentraram a classe média e não podem ser excluídas do programa somente porque tiveram melhoria de renda.
O governo deve promover reuniões estratégicas e operacionais, prosseguindo o sistema colaborativo com os empresários. Incrivelmente ainda há retrógrados a sonhar com mutirões de baixa qualidade e programas patriarcais e ineficientes, que concentravam decisões nas mãos de poucas autoridades e empresas, sem transparência e com oportunidades para desajustes.
Para a faixa inferior a 3 salários mínimos é essencial explicitar rápido a continuidade do programa. Os preços devem ser realinhados, pois foram definidos há mais de dois anos! E há regiões que já sofriam com notória insuficiência dos valores, tal como São Paulo.
Por outro lado, os salários já não são parâmetro na faixa de 3 a 10 mínimos, pois os limites congelaram em Reais. Um aumento salarial de R$ 2.790 para R$ 3.270 põe a família em um “buraco negro”, fazendo-a pagar mais juros e lhe tomando os subsídios. É essencial adequar renda, taxas de juros e subsídios para atender aos beneficiados pela condição geral da economia.
Também, há enorme dificuldade nos “repasses” ou na agregação dos compradores ao financiamento, apesar das tentativas da Caixa Econômica Federal. Para os projetos, sugerimos que as áreas técnicas, notadamente as de engenharia – GIDUR – do País recebam incentivo por desempenho, “meritocracia”, rapidez e racionalidade.
A encruzilhada do Minha Casa, Minha Vida exige correta e rápida abordagem destes desafios, sob pena de perdermos a inércia em busca da desejada Política Habitacional de Estado. Parcerias com esferas regionais (prefeituras e Estados) precisam trazer efetividade à oferta de energia e de equipamentos comunitários, viabilizando inúmeros projetos.
Desafios e tendências
A partir de 2011, empresários, entidades do setor e governo deverão investir ainda mais na formação de mão de obra especializada para a construção civil. Dessa forma, esse gargalo será solucionado, com a geração de mais empregos formais. É bom lembrar que inflação e escassez de mão de obra exigem inovações tecnológicas, mais eficiência e qualidade. A falta de materiais e de equipamentos, como escavadeiras e gruas, tende a diminuir. Entretanto, esperamos mais produção nacional destas máquinas – importação não é solução perene.
Durante 2011 ainda haverá recursos da poupança e do FGTS capazes de suprir a demanda por financiamentos à produção e aquisição de imóveis. Mas o setor deverá dar continuidade às discussões com os bancos públicos e privados, a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) e as entidades e empresas de securitização, a fim de promover ajustes legais para estimular novas fontes de recursos.
Este ano ainda será de forte transição em todos os segmentos econômicos. No segmento da construção civil e imobiliária os lançamentos e as vendas de imóveis de luxo, e aqueles voltados para a classe média-alta, deverão permanecer estáveis.
Ainda serão percebidos atrasos na entrega das unidades, problema que despontou em 2010 e atingiu o dia a dia de algumas empresas e consumidores. A dificuldade enfrentada por essas companhias reflete o forte aquecimento desse segmento que, como dito anteriormente, passou por 20 anos de estagnação. São as dores do crescimento!
Como parte da solução a esse desajuste, as empresas deverão aprimorar ainda mais a comunicação com os seus clientes, tornando-a absolutamente transparente e eficaz, com segurança ao comprador.
Terrenos: O Grande Desafio
Para suprir essa necessidade, será necessário um reposicionamento geral dos conceitos das políticas de desenvolvimento urbano, até então alicerçadas na defesa intransigente do espraiamento das cidades em oposição ao adensamento.
Cidades compactas, com trabalho, moradia e lazer próximos, solucionando, em boa parte, os problemas de mobilidade constituem modelo adotado mundialmente. O estabelecimento de boas regras de ocupação urbana - compacta e sustentável - é a forma de manter o sucesso das políticas de desenvolvimento imobiliário e das cidades.
Este é o grande desafio dos poderes públicos e da sociedade. A população continuará crescendo e se concentrando nas áreas urbanas e não se pode insistir na manutenção de modelos que excluam as famílias de menor renda dos centros urbanos, condenando-as à periferia ou à favelização.
É preciso uma visão de integração metropolitana para que os problemas comuns sejam tratados de forma conjunta por municípios vizinhos, por exemplo. O urbanismo e suas soluções têm de estar cada vez mais presente nas conversas de toda a sociedade. Com cidades bem planejadas, todos terão conforto, segurança e qualidade de vida.
João Crestana é presidente do Secovi-SP e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da CBIC e reitor da Universidade Secovi