Mensagem do Presidente
Mercado Imobiliário: Conquistas e Metas
O mercado imobiliário brasileiro passou por uma verdadeira revolução nos últimos dez anos. Dentre os principais fatores dessa virada de um segmento que amargou praticamente 20 anos de estagnação, após o advento do fim do BNH (Banco Nacional de Habitação), em 1986, estão o controle da inflação e a manutenção das taxas dentro das metas do Banco Central (5,9% em 2010, e 5,2% em 2011 – IPCA); o fortalecimento da moeda; o equilíbrio das contas públicas; o baixo risco fiscal; a criação de marcos regulatórios, que permitiram a retomada dos bancos ao crédito imobiliário e trouxeram maior segurança aos agentes financeiros, empresários e compradores. Também, houve aumento do emprego formal, da renda da população, queda das taxas de juros e lançamento, mais recentemente, do Programa Minha Casa, Minha Vida, voltado para famílias de mais baixa renda.
De 2003 a 2009, o crescimento anual médio real do PIB (Produto Interno Bruto) per capita foi de 2,3%. Adentraram à classe média 30,5 milhões de brasileiros e 20,5 milhões de pessoas deixaram a linha da pobreza. O País passa por um equilíbrio do crescimento populacional e para 2050 a expectativa é de sermos 215 milhões de habitantes, com excedente feminino de 7 milhões e mais de 90% da população concentrada em áreas urbanas.
A população está envelhecendo e a expectativa de vida média dos brasileiros é de aproximadamente 80 anos.
Situação Atual da Construção Civil e Imobiliária
Em 2010, o mercado imobiliário nacional consolidou o movimento de retomada iniciado após a superação dos efeitos da crise financeira internacional do final de 2008 e início de 2009. O comprador manteve o ritmo de compra e os empresários, o de lançamentos.
O Brasil passa por um momento de consolidação do crédito imobiliário como negócio, e a poupança e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) apresentaram bons indicadores de incremento.
A classe média puxou o aquecimento do setor, com a compra de unidades de 2 dormitórios de 45 metros quadrados a 60 metros quadrados. Isso se deve, principalmente, à mobilidade social e ao Programa Minha Casa, Minha Vida.
Desafios para o Setor
A partir de 2011, empresários, entidades do setor e governo deverão investir ainda mais na formação de mão de obra especializada para a construção civil. Dessa forma, esse gargalo será solucionado, com a geração de mais empregos formais.
A falta de materiais e de equipamentos, como escavadeiras e gruas, tende a diminuir. Entretanto, a importação não pode ser objetivo final.
Para este novo ano ainda haverá recursos da poupança e do FGTS capazes de suprir a demanda por financiamentos à produção e aquisição de imóveis. Mas o setor deverá intensificar as discussões com os bancos públicos e privados, a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) e as entidades e empresas de securitização, a fim de promover ajustes legais para estimular a transição do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Recentemente, nova norma permitiu que os bancos securitizassem seus créditos com maior flexibilidade.
Ainda serão percebidos atrasos na entrega das unidades, problema que despontou em 2010 e atingiu o dia a dia de algumas empresas e consumidores. A dificuldade enfrentada por essas companhias reflete o forte aquecimento desse segmento que, como dito anteriormente, passou por 20 anos de estagnação. São as dores do crescimento!
Como parte da solução a esse desajuste, as empresas deverão aprimorar ainda mais a comunicação com os seus clientes, tornando-a absolutamente transparente e eficaz, proporcionando segurança ao comprador.
Minha Casa, Minha Vida
O Conselho Curador do FGTS decidiu no dia 2 de fevereiro ampliar para até R$ 170 mil o valor dos financiamentos imobiliários com recursos do Fundo para famílias de baixa renda, dentro do programa Minha Casa, Minha Vida.
Porém, a renda familiar máxima para enquadramento nos financiamentos continua em R$ 4,9 mil para regiões metropolitanas e municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes, e R$ 3,9 mil para as demais regiões do País.
O novo teto de R$ 170 mil atenderá as regiões metropolitanas dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal. Nas demais capitais e municípios com mais de um milhão de habitantes o valor passa a até R$ 150 mil; nos municípios com mais de 250 mil habitantes ou inseridos em regiões metropolitanas terão teto de R$ 130 mil; em municípios com mais de 50 mil habitantes o teto será de R$ 100 mil; e R$ 80 mil para as demais cidades do País.
A resolução atende parcialmente os pleitos dos empresários do setor, que há meses negociavam algumas mudanças estruturais no programa. A readequação dos valores dos imóveis à realidade das cidades é muito positiva, pois a inflação acumulada desde 2007 foi de aproximadamente 20%. A medida é o caminho da consolidação de uma política perene de Habitação para o País, apesar de o setor esperar também um significativo realinhamento das rendas das famílias, que permanecerão as mesmas.
A partir de agora, empresários, bancos e governo acompanharão o comportamento do mercado com essas alterações para adotar possíveis ajustes. O trabalho não se esgota e ainda haverá muito diálogo entre as entidades representativas do setor e o governo, assim como tem sido feito até agora.
Com esse reajuste de valores, as famílias terão mais unidades disponíveis para a venda no mercado. Muitos negócios não estavam se viabilizando em virtude do desenquadramento do valor do imóvel ao programa e agora os preços estão ajustados à realidade de todo o Brasil.
Para esta segunda fase do Minha Casa, Minha Vida está prevista a construção de 2 milhões de novas unidades.
Uma possível mudança no programa, e que agrada o mercado imobiliário, é o incentivo à disponibilidade de áreas para serviços e varejo dentro dos empreendimentos. A medida estimularia a criação de verdadeiros espaços de uso misto ou polos autossustentáveis.
Tendências para 2011
Este será um ano de forte transição em todos os segmentos econômicos, pois teremos mudanças de lideranças governamentais na presidência da República e nos Estados. No segmento da construção civil e imobiliária, o lançamento e as vendas de imóveis de luxo, além daqueles voltados para a classe média-alta, deverão permanecer estáveis.
Unidades populares destinadas para a classe média manterão destaque nas estatísticas de lançamentos e vendas. Porém, haverá necessidade de maior agilidade na liberação do crédito, por parte dos bancos, e desenvolvimento de tecnologias construtivas e estratégias diferenciadas de marketing pelas empresas, para conquistar esse público.
Além de atender as famílias que compõem o déficit habitacional – hoje, em torno de 7 milhões de unidades –, o mercado tem de prover a demanda vegetativa, formada anualmente. Somente na cidade de São Paulo são formadas 30 mil novas famílias por ano. No País, centenas de milhares de novos lares.
A partir de 2011, o mercado imobiliário nacional acompanhará o incremento do PIB. E, no que tange ao mercado econômico, o crescimento será maior do que o registrado anteriormente. Disponibilidade de imóveis residenciais e salas comerciais para locação é uma das tendências do mercado imobiliário para 2011.
Entretanto, deve-se esclarecer que imóvel é ativo para investimento de longo prazo, uma forma segura de resguardar recursos financeiros no decorrer da vida. Imóvel não é para especuladores. O setor deve relegar a um plano irrelevante esse tipo de negócio.
Acreditamos que serão investidos mais de R$ 65 bilhões de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Apesar de ainda termos crédito em abundância neste ano, intensificaremos os debates e estudos para atrair novas fontes de recursos para a produção e aquisição de imóveis.
Sozinhos, os Fundos de Pensão acumulam mais de R$ 500 bilhões. Esse número deve ser acrescido pelas reservas técnicas das seguradoras (em torno de R$ 200 bilhões). As LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e todo o segmento de securitização de recebíveis são instrumentos a serem otimizados. Os CRI dão liquidez imediata a receitas futuras dos empreendimentos. Ainda, os Covered Bonds vêm ocupando os debates. Esse mecanismo permite aos bancos utilizar recursos de tesouraria para emitir títulos e “girar” a receita de longo prazo.
Há marcos regulatórios e institucionais para a operacionalização dessas ferramentas, bastando pequenos ajustes legais e o estabelecimento da cultura do mercado de capitais.
Nacionalmente, o setor aguarda a aprovação de Projeto de Lei que prevê a concentração dos atos na matrícula do imóvel, além de ver em pleno funcionamento o cadastro positivo.
A fim de atender ao volume crescente de financiamentos, o segmento continuará a pleitear a racionalização da análise de processos nos municípios, com informatização e transparência; a integração dos procedimentos burocráticos das três esferas de governo, com eliminação de duplicidade – especialmente no meio ambiente. Ainda, a formação de comitês de avaliação dos procedimentos burocráticos com representantes do governo e da iniciativa privada; a modernização adequada da fiscalização, com atuação rápida e transparente; e o aperfeiçoamento do contexto jurídico, para dar maior segurança a todos, com redução de custos.
Preços dos Imóveis
Após a crise financeira internacional, os preços dos imóveis se estabilizaram. Entre os anos de 2007 e 2009, passaram por considerável reajuste, após anos de retração. Em 2010, os preços já atingiram o limite na escalada de alta e não sofrerão grandes mudanças, meramente acompanhando os índices da inflação e as eventuais flutuações tópicas de procura, em quarteirões específicos de bairros especiais.
Os humores da taxa Selic não afetam diretamente os juros do mercado imobiliário, pois não interferem no custo da terra e nos preços dos imóveis.
Com demanda estável, não há tendência de preços inflacionados.
Bom Momento para Comprar?
Comprar um imóvel é sempre bom, desde que seja para morar, instalar uma empresa ou colocar a unidade residencial ou comercial para alugar como complemento de renda. A aquisição de um imóvel requer sempre análise, cautela, estudo de mercado e acompanhamento profissional – advogados, corretores e até mesmo engenheiros. Nunca se deve ceder a meros impulsos em aquisição de tal importância - em média, uma pessoa comprará pouquíssimos imóveis durante sua vida.
Para aqueles que buscam comprar um imóvel a fim de especular, a recomendação é: não comprar. Esse investidor deve se concentrar no mercado de papéis, moedas e derivativos. Imóvel, como investimento, é complemento de renda tão somente.
Terrenos: O Grande Desafio
Nos próximos 12 anos, o Brasil vai precisar de 900 milhões de metros quadrados de terrenos urbanos para construir habitações, conforme prognóstico do Construbusiness Fiesp 2010. São 24 milhões de moradias a serem produzidas! Para suprir essa necessidade, será necessário um reposicionamento geral dos conceitos das políticas de desenvolvimento urbano, até então alicerçadas na defesa intransigente do espraiamento das cidades em oposição ao adensamento.
Cidades compactas, com trabalho, moradia e lazer próximos, solucionando, em boa parte, os problemas de mobilidade é um modelo adotado mundialmente. O estabelecimento de boas regras de ocupação urbana - compacta e sustentável - é a forma de manter o sucesso das políticas de desenvolvimento imobiliário e das cidades.
Este é o grande desafio dos poderes públicos e da sociedade. A população continuará crescendo e se concentrando nas áreas urbanas e não se pode insistir na manutenção de modelos que excluam as famílias de menor renda dos centros urbanos, condenando-as à periferia ou à favelização.
João Crestana é presidente do Secovi-SP e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e reitor da Universidade Secovi