Loteamento

Como está a área de loteamentos após 90 dias de quarentena


Live com especialistas do segmento tratou de diversos temas
Mercado de lotes permanece aquecido durante quarentena

Após 90 dias de quarentena, aproximadamente, a vice-presidência de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente reuniu especialistas do Comitê de Desenvolvimento Urbano –formado por representantes de Aelo, Secovi-SP e SindusCon-SP – para apresentar um panorama geral do setor de loteamentos durante esse período. As análises foram feitas em live realizada no dia 18/6.

Ruth Portugal, do Conselho Fiscal da Aelo, falou sobre a retomada das oficinas com a Sabesp, mesmo com as concessionárias trabalhando em esquema de rodizio. A parir de 28 de junho, elas retomam o atendimento presencial, de forma progressiva.

Ela destacou a parceria que vem sendo tratada entre empreendedores imobiliários e a Sabesp, inclusive com contrato e a criação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico). “O contrato de parceria foi analisado pelo departamento Jurídico da Sabesp, que concordou com os termos firmados, mas encaminhou o documento para conferência da Arsesp (Agência Reguladora de Saneamento e Energia do Estado de São Paulo)”, explicou.

O Secovi-SP vai solicitar a minuta referendada pela Arsep, porque, se algo for modificado pela Agência Reguladora, as possíveis alterações deverão ser tratadas com o grupo da Sabesp e de empreendedores.

Ruth disse que vários empreendedores não têm cumprido os termos do acordo, razão pela qual será solicitada à Sabesp a divulgação interna da minuta do contrato de parceria, para uma possível inclusão de recurso jurídico penalizando, com geração de ônus, as partes que descumprirem o acordado. A minuta alterada será direcionada para análise do departamento Jurídico do Secovi-SP.

Taxa da Sabesp – O Secovi-SP deverá recusar proposta de taxa sobre Diretrizes e Análise de Projetos e irá desenvolver uma nova minuta de documento. “As dificuldades nas diretrizes da Sabesp vêm da falta de informações necessárias para o bom desenvolvimento de um projeto, a fim de que a concessionária possa definir os equipamentos e os materiais necessários. Caso o material não esteja especificado na diretriz, a concessionária encontra dificuldades de encaminhar a informação oficial”, ressaltou Ruth Portugal.

Neste ano, mesmo com a pandemia, a oficina Secovi-SP, Aelo e Sabesp conseguiu reunir mais integrantes técnicos da concessionária. Nos próximos meses, o grupo vai trabalhar na elaboração de manuais de projetos.

Importante esclarecer que a Sabesp só aceita o envio da solicitação de diretriz pela internet. Demais documentos devem ser entregues pessoalmente.

Mercado - Fabio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica, apresentou a mais recente pesquisa do mercado de loteamentos no País e no Estado de São Paulo.

Ressaltou, ainda, o estudo que está sendo realizado junto a 600 consumidores para saber como a Covid-19 tem impactado o comportamento dessas pessoas. A análise compreende os meses de março, abril e maio. Conforme apurado, houve queda na intenção da compra de imóveis de 45% dos consultados nos primeiros 15 dias de pandemia.

De acordo com o levantamento, 20% querem um imóvel diferente do que desejavam antes da pandemia, e tendem a trocar apartamento por casa. Outros entrevistados pretendem morar definitivamente na segunda residência. E há o grupo que quer comprar cobertura ou apartamento com jardim, para ‘ter terra’ e cultivar plantas e flores.

“A conclusão é que os compradores estão em busca de bem-estar. No Interior, a busca por qualidade nos loteamentos tende a ganhar força. A verticalização do Interior vinha ganhando espaço nas cidades de maior porte, mas a tendência, agora, é de esgotamento desse movimento, por causa da qualidade de vida ofertada pelo produto horizontal, principalmente dos loteamentos fechados, com segurança e lazer”, acrescentou Araújo, completando que. para o público pesquisado, quanto menor a cidade, maior será o sentimento de bem-estar.

Estado de São Paulo - As cidades do interior do Estado de São Paulo sofreram menos os efeitos da pandemia que as do restante do País, conforme Araújo. No primeiro trimestre deste ano, os loteamentos apresentaram queda no volume de lançamentos da ordem de 52% em comparação com o último trimestre do ano passado. Mas, em relação ao primeiro trimestre de 2019, houve estabilidade.

Quando se avalia o número de lotes, a redução foi de 60% em relação ao último trimestre de 2019, com aumento de 4% comparado ao primeiro trimestre do ano passado. No acumulado de 12 meses, o total é de 36 mil unidades de lotes lançados.

O VGV (Valor Global de Vendas) apresentou queda 10% maior, quando se verificam os números de lotes. Foram R$ 600 milhões colocados à venda no primeiro trimestre deste ano.

O estoque é de 38.955 lotes. “Esse montante garante o mercado de vendas por 11 meses, caso não haja nenhum lançamento nos próximos meses no Estado de São Paulo”, disse Araújo.

Os lançamentos apresentaram boas vendas nos meses de pandemia e, tanto o operador do mercado quanto o consumidor, estão se adaptando às negociações on-line. “Este foi o maior benefício da pandemia, o fortalecimento da venda on-line”, concluiu Araújo.

Arcabouço legal - Pedro Krähenbühl, consultor legislativo do Secovi-SP, falou sobre algumas matérias em tramitação na Câmara e no Senado, destacando, porém, que as principais estão voltadas às medidas econômicas e de saúde. Para o setor imobiliário, houve medidas gerais, como as MPs 936 e 937, que tratam da compensação do governo às flexibilizações trabalhistas.

A Lei 14.010/2020, que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) e das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia, teve intenso debate no Legislativo e a atuação das entidades foi no sentido de evitar interferências no setor, principalmente na área de locação, quando se chegou, inicialmente, a pedir moratória. “O setor obteve êxito e o artigo foi vetado, mostrando sensibilidade dos legisladores”, ressalta o consultor.

A mesma legislação adiou a vigência das penalidades da Lei Geral de Proteção de Dados para 2021, beneficiando as empresas, que terão um pouco mais de fôlego para se adaptarem às mudanças, principalmente nas questões contratuais e de armazenamento de dados.

Para as pequenas e médias empresas loteadoras que enfrentam dificuldades de acesso a crédito emergencial, existe a MP 975, que, além de criar o Fundo Garantidor, vai abrir uma linha especial para esse segmento imobiliário.

Pauta positiva – O PL da Lei Geral de Saneamento Básico, aprovado em 2019 na Câmara, voltou agora com força aos debates na casa legislativa. “Esse tema é capital para a área de desenvolvimento urbano, porque os empreendedores fazem grandes investimentos em infraestrutura. A intenção é de prever o ressarcimento das concessionárias às empresas loteadoras. Se for mantido no Senado, o texto segue direto para sanção”, explicou Krähenbühl. Tasso Jereissati é o relator do PL, que será debatido ainda nesta semana.

“A pandemia desnudou um problema do século 19, que agora pode ser revisado com o marco regulatório do saneamento básico. O setor vai trabalhar para que o PL seja aprovado sem alterações expressivas, para poder definir a tarifa e os investimentos, assim como colaborar com a sua regulamentação junto à ANA (Agência Nacional de Águas), que terá de desenvolver os planos de regionalização”, asseverou Caio Portugal, presidente da Aelo e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP. As questões ambientais, por sua vez, permanecem paradas.

Inadimplência – Luis Paulo Germanos, vice-presidente da Aelo, alertou sobre a necessidade de se manter o esforço para preservar as carteiras de clientes e evitar rescisões de contratos, mantendo as negociações, que têm surtindo efeitos positivos. “Foi feita uma pesquisa junto ao Poder Judiciário para identificar, em alguns tribunais do País, o volume de ações no período de pandemia, bem como a natureza dessas ações e as que se referem às empresas de desenvolvimento urbano. Bahia e Minas Geras têm grande volume de ações, mas ainda não se sabe como o Judiciário vai se pronunciar em relação à matéria. Não se percebeu, também, decisões judiciais”, contou.

Uma grave situação foi apresentada por Germanos, e que se converte em infração legal. De acordo com ele, muitos advogados têm se organizado para angariar e captar clientes mirando atingir determinada empresa, prática vedada por lei, com um sem-número de orientações éticas e disciplinares acerca do assunto. “A orientações é para as empresas procurarem a seccional onde acontecerem as infrações e usar os canais de ouvidoria da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil). Ou, ainda, por meio de petição por escrito e documentos para findar essas iniciativas contrarias à função social do contrato”, ressaltou o vice-presidente.

Questões ambientais – Segundo Marcos Saes, diretor de Assuntos do Meio Ambiente da Aelo, na semana de 15 a 19/6, houve julgamento no Supremo Tribunal Federal sobre APPs (Áreas de Preservação Permanente) geradas em barragens. O Código Florestal mudou a metragem pré-definida para a instalação dessas APPs, acabando com a metragem e permitindo a opção pela definição técnica da localidade. “O julgamento foi favorável ao setor e traz alento, além da importância de a Suprema Corte dar segurança jurídica à matéria”, opinou.

Sobre a Lei Geral do Licenciamento Ambiental, Saes disse que o relator da matéria, deputado federal Kim Kataguiri, acredita na oportunidade de apresentar o PL para aprovação na Câmara ainda este ano. “O momento é propício para conseguir essa aprovação e garantir segurança jurídica aos negócios imobiliários. Com a Lei Geral, haverá um caminho único”, afirmou Saes. A grande mudança para o setor será a licença por adesão e compromissos, cuja verificação do cumprimento dos compromissos assumidos será feita por amostragem.

Saes falou ainda da popularização das audiências públicas virtuais, que têm acontecido com sucesso em algumas localidades do País. “Essa possiblidade aumenta a participação popular na área ambiental, o que é bastante positivo. Vamos motivar a Cetesb para adotar esse mecanismo, que é barato e democrático”, sugeriu.

Vicente C. Amadei, diretor da vice-presidência de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, emocionou a todos quando disse enxergar em Caio Portugal a mesma vitalidade que ele tinha, quando jovem, pela luta em defesa e aprimoramento da área de loteamentos. “Esse é o maior elogio que eu recebi até hoje”, disse Portugal.

Mesmo cumprindo quarentena, Amadei vai coordenar o curso de loteamentos, com início em 22/6, e ministrar aulas pela internet. O curso é dividido entre estudos de viabilidade, projeto urbanístico, de infraestrutura, aprovação de obras e serviços, contrato e registro de loteamento e administração de loteamentos). É possível a matrícula por cursos específicos.

Confira o conteúdo completo da live.

Autor: Assessoria de Comunicação - Secovi-SP


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