Desafios e oportunidades de administrar megacondomínios
Planejamento, desenvolvimento, implantação e operação de atividades que demandam ações e profissionais especializados, como facilities manegement, foram apresentados em painel da Convenção Secovi
20/09/2011
Os desafios e oportunidades de administrar propriedades imobiliárias que demandam operações complexas, como megacondomínios, condomínios-clube e mistos, estiveram em foco na manhã desta terça-feira, dia 20/9, em um dos painéis da Convenção Secovi, evento promovido pelo Sindicato até o dia 21/9, na sede da entidade.
Sob a coordenação da advogada Fernanda Lisboa, presidente do Capítulo Brasileiro do IREM (Institute of Real Estate Management), o painel é resultado do trabalho de um dos grupos de pesquisa do IREM. “Há uma profusão de condomínios-clube. Segundo dados do Sindiconet, o número crescerá 114% em 2011”, disse Fernanda, acrescentando que esses condomínios demandam estrutura jurídica adequada.
Ela esclareceu que há uma certa competição entre incorporadoras que lançam empreendimentos cada vez com mais itens de lazer. “Já existe condomínio com até 45 itens de lazer e serviços”, exemplificou Fernanda, que chama atenção para os problemas no dia a dia, inclusive na averbação de escritura. “Isso tem gerado até atrasos na entrega de obras”, lamentou a dirigente, lançando um desafio aos mais de 60 presentes: “Como melhorar a gestão deste tipo de produto?”.
A questão foi abordada, em seguida, por Marcos Maran, gerente de Manutenção, Operação de Utilidades e Obras do Cenesp (Centro Empresarial de São Paulo). Para ele, é preciso pensar na eficiência econômica, infraestrutura disponível e qualidade de vida. "Em empreendimentos como essa, as pessoas têm segurança, lazer, saúde e bem-estar. E isso tudo ajuda na eficiência e produtividade”, indicou Maran.
O especialista tratou do ciclo de vida do edifício, destacando que “a partir do momento que o prédio é entregue, já começa a sua deterioração. Por isso, é preciso uma ação para estancar a deterioração, que é a manutenção”, afirmou.
Facilities manegement – Para gerenciar operações tão complexas, Maran disse que é necessário um profissional com múltiplos conhecimentos. “Essa pessoa precisa saber um pouco de tudo: engenharia, direito, manutenção predial, entre outros requisitos”, afirmou. Segundo ele, este é o perfil do facility manegement, termo muito utilizado lá fora e que passa a ser conhecido no Brasil. “Os megacondomínios constituem o campo de atuação ideal do profissional de facilities, pois atende às novas exigências da sociedade.”
Para Maran, os desafios são a integração de processos, a capacitação profissional e a infraestrutura adequada de serviços. “Os megacondomínios descortinam um novo cenário na vida das pessoas e, em breve, muitas delas não vão querem morar em empreendimentos sem opções de lazer, pois elas perceberam a mudança na qualidade de vida e, consequentemente, o aumento da produtividade”, concluiu o engenheiro, que também é presidente da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities).
Implantação e instalação de condomínio – Esse foi o tema abordado pelo diretor comercial da Robotton Master e integrante do IREM, Ramiro Moura. Ele explicou que a implantação é dividida em duas etapas: pré-implantação e definitiva. Na fase prévia, são necessárias contratação de pessoal (próprio ou terceirizado), contratação de serviços de manutenção preventiva e corretiva, elaboração da previsão de arrecadação e gastos, verificação da convenção e especificação para convocação da assembleia geral, cadastramento dos moradores, elaboração da pauta, distribuição do edital etc. “Para a implantação propriamente dita”, disse Moura, “é preciso definir a estratégia da assembleia, verificar os equipamentos necessários, preparar a apresentação digital e o material informativo aos moradores”.
Moura também citou as vantagens de morar e administrar megacondomínios: serviços exclusivos com baixo custo, serviços per-pay-use e integração dos moradores por meio de eventos. Entre as desvantagens, estão os conflitos em relação a custos por número de apartamentos, manutenção complexa, mão de obra especializada, difícil obtenção de consenso, dificuldade de preenchimento do cargo de síndico, grande fluxo de pessoas e veículos.
Para minimizar tudo isso, Fernanda propõe a junção de equipes multidisciplinares durante o desenvolvimento do produto imobiliário. Para ela, o caminho é aproximar a incorporadora da administradora. “Só assim abriremos um leque de oportunidades e desafios para os administradores. A convenção precisa ser sob medida”, concluiu Fernanda, que convidou os profissionais a participarem dos cursos do IREM. Mais informações em http://www.irem.com.br.