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Especialistas discutem a viabilidade da Locação Acessível Residencial (LAR)


Secovi-SP propõe a criação de um programa de locação para baixa renda como mais uma alternativa de solução ao déficit habitacional. Modelo funciona muito bem em Nova York

No Fórum Urbanístico Internacional II, realizado dia 30/8, durante a Convenção Secovi 2016, foi apresentada a proposta de Locação Acessível Residencial (LAR) como alternativa de solução ao déficit habitacional, hoje na casa de 5 milhões de moradias. Desenvolvido por grupo composto de empresários, urbanistas e arquitetos, o LAR inicia a mudança de cultura brasileira, que está alicerçada na propriedade do imóvel.

O engenheiro da P3 Urb Ricardo Pereira Leite, um dos técnicos do grupo de trabalho desenvolvedor do LAR, apresentou a operacionalização do programa e sua viabilidade por meio de simulações de financiamento à produção. “Existe demanda, mas os programas de governo não conseguem atender a todos. Somente a parcela do déficit habitacional correspondente ao ônus excessivo de aluguel, quando se investe mais de 30% da renda com locação, são 2,8 milhões de famílias no País e 250 mil famílias somente na Região Metropolitana de São Paulo”, disse o especialista.

O Programa LAR tem o objetivo de fomentar a oferta de habitação para famílias e/ou pessoas com faixa de renda de 3 a 8 salários mínimos. Propõe a construção de empreendimentos verticais destinados exclusivamente à locação, construídos em terrenos bem localizados e com infraestrutura adequada, principalmente de transporte público (ônibus, metrô e trem).

Conceitos Urbanísticos – De acordo com a proposta apresentada, o LAR foi estruturado para oferecer unidades compactas de 1 e 2 dormitórios em regiões centrais, sem vagas de garagem, com lojas no térreo, nas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), onde a legislação urbanística permitir o adensamento com coeficiente de aproveitamento (CA) alto, e próximos à oferta de emprego e lazer.

As premissas gerais do LAR são: edifícios monoproprietários; terrenos em áreas centrais com CA elevado; 200 apartamentos de 34m² a 44m², sem vaga; 10% de área adicional para lojas no térreo; 20% de área adicional para conjuntos comerciais; financiamento da obra de 80% LTV (Loan To Value); juros atuais do SBPE-SFH de 13% a.a. + TR; prazo de amortização 60 meses; possibilidade de aquisição do imóvel após o período de locação. Além disso, o LAR foi desenhado para suportar inadimplência e vacância de 5%; seis meses de período de estabilização; inflação de 6% a.a.; 180 meses de período de locação; valor da unidade de R$ 5.000/m²; custo de oportunidade de 6% a.a. real; crédito do valor do aluguel de 50% do valor da unidade; 7% da receita para manutenção do condomínio, 15% para impostos e 2% para assistência social.

Viabilidade financeira – Pereira Leite fez algumas simulações para chegar ao modelo apropriado de financiamento do empreendimento para LAR, a fim de ajustar o valor da locação ao perfil do cliente. Se financiado na cidade de São Paulo, no Eixo de Estruturação Urbana previsto no novo Plano Diretor Estratégico, pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), chega-se ao valor médio do aluguel de R$ 45,00 m² ou R$ 1.742 por mês; prazo de amortização de 60 meses e atendimento ao público de 7 salários mínimos (R$ 1.848). “Nesse modelo, a locação não é acessível”, anunciou.

Considerando as propostas do LAR de usar terrenos em ZEIS, em regiões centrais; financiamento com juros baixos e prazo de amortização igual ao da locação; opção de securitização; financiamento do terreno; uso do Regime Especial Tributário (RET); mix de renda familiar de 3 a 8 salários mínimos; mix de usos comercial e residencial, Pereira Leite apresentou cinco simulações.

Simulação A – SFH + ZEIS, chega-se ao valor de aluguel R$ 35,00 o m² (R$ 1.355,00 de valor médio de aluguel); Simulação B – financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) – chega-se ao aluguel de R$ 32,00 o m² (R$ 1.239,00 de valor médio de aluguel); Simulação C – financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) + linha de recursos para securitização a 6% a.a. – chega-se ao valor de aluguel de R$ 30,00 m² (R$ 1.161,00 de valor médio de aluguel); Simulação D - financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) + linha de recursos para securitização a 6% a.a. + financiamento de 50% do terreno sem juros (CDHU) – chega-se ao valor de aluguel de R$ 27,00 m² (R$ 1.045,00 de valor médio de aluguel); Simulação E - financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) + linha de recursos para securitização a 6% a.a. + financiamento de 50% do terreno sem juros (CDHU) + Regime Especial de Tributação (RET) de 4% - chega-se ao valor de aluguel de R$ 23,00 m² (R$ 890,00 de valor médio de aluguel).

“LAR não é uma revolução, mas uma evolução. Se o nível de subsídio à produção aumentar e a Lei de Zoneamento for flexibilizada, é possível atender famílias de mais baixa renda, com renda de até 2 salários mínimos”, concluiu Pereira Leite.

Debates – O coordenador do Programa Qualificação Essencial do Secovi-SP (PQE), o advogado Jaques Bushatsky, foi o primeiro debatedor a falar sobre LAR (Locação Acessível Residencial). Integrante do grupo de trabalho que desenvolveu a proposta, o advogado disse que a Lei do Inquilinato brasileira funciona tão bem, que mantém o mercado ativo mesmo diante da atual crise econômica do País, e até permite que ao locador planejar investimentos. “Fiquem tranquilos, porque a legislação é boa também para o locatário. Ela permite a livre escolha do índice de reajuste anual, da garantia e da revisão do valor do aluguel.”

João César Botelho de Miranda, da JC Empreendimentos e Participações, falou que o modelo depende de financiamento barato, incentivos tributários e urbanísticos. “Os recursos para o LAR se revestem de características importantes, porque há demanda em quantidade e qualidade para securitizar recebíveis a custos acessíveis.”

Na sua avaliação, haverá interesse do morador em cumprir o contrato e pagar o aluguel corretamente. Para o empreendedor, haverá liquidez, porque é rápida a recuperação do bem, em caso de inadimplência (7 a 8 meses para retomada do imóvel e 3 meses com liminar). E, para concluir, Botelho de Miranda lembrou que o LAR atende os interesses dos investidores de longo prazo, como os grandes fundos institucionais, a exemplo do BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento). “O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) lastreado em crédito de locação permite a securitização da carteira a qualquer momento.”

Eficiência – Os custos de manutenção, de consumo de água e energia devem ser baixos para os empreendimentos do LAR. “O morador tem de ser ensinado a morar no condomínio e o síndico deve ser capacitado para a administração do bem”, disse Nicolau Sarquis, engenheiro civil da Kazzas Incorporações, completando que esta é a grande oportunidade de tornar os prédios sustentáveis, com a adoção do reúso de água, da energia solar e portaria eletrônica.

Para Elizabeth França, diretora de Planejamento e Fomento da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), não devem ser criadas políticas paternalistas, mas sim capacitar os moradores de baixa renda para cuidar das unidades e até mesmo se profissionalizar na administração de condomínios.

Alexandre Frankel, CEO da Vitacon, lembrou que o mundo está cada vez mais líquido e os investidores procuram oportunidades de aplicação de recurso. Alia-se a isso, o ‘desapego ao pertencer’ demonstrado pela nova geração. “A grande transformação será na forma de prover os bens. A comercialização e a intermediação imobiliária terão de passar por profundas transformações. Que sentido faz imobilizar recursos financeiros em um único bem?”, questiona Frankel, anunciando que a Vitacon vai entregar, em breve, o seu primeiro empreendimento destinado unicamente à locação. “Ele ainda não é social, mas com a redução dos juros, teremos condições de mudar o foco do atendimento”, concluiu.

João Crestana, conselheiro do Secovi-SP e coordenador do painel, falou da importância do LAR na provisão de moradia digna para o maior número de pessoas. “O modelo é eficiente e moderno, e dá poder ao morador, que pode escolher entre ficar na locação ou adquirir o bem no fim do contrato.”

Autor: Shirley Valentin

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