Incorporação

Incorporação imobiliária em meio à pandemia da COVID-19


Na tarde desta segunda-feira, 6 de abril, especialistas do Direito Imobiliário apresentaram e debateram com mais de 400 internautas temas de grande interesse dos incorporadores
Especialistas do Direito Imobiliário respondem dúvidas de incorporação

Nesta segunda-feira, 6/4, especialistas do Direito Imobiliário participaram de live do Secovi-SP que tratou de diversos aspectos da incorporação imobiliária e as interferências da pandemia de coronavírus (COVID-19) no dia a dia do setor. A apresentação foi acompanhada por mais de 400 pessoas.

Rodrigo Bicalho, membro do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, elencou uma série de dúvidas que tem surgido entre os empreendedores. “Como estará o mercado imobiliário após o fim da pandemia é uma delas. O incorporador, quando adquire o terreno, tem toda uma cadeia de processos a cumprir (projetos, vendas, fixação de preços para pagar o terreno etc.). Neste momento, como ficará a capacidade de compra do consumidor após a pandemia? Qual será o preço do metro quadrado a ser praticado? Como estará a oferta de crédito dos agentes financeiros e quais as condições de financiamento para o produto e o adquirente? Como fica o programa Minha Casa, Minha Vida? Como estarão as possiblidades de recursos da Caixa, se ela tiver de ajudar a aquecer a macroeconomia? Tudo isso influencia o lançamento de um novo produto, previsto para sair daqui a alguns meses ou daqui a um ano.”

O advogado citou o exemplo de uma empresa que comprou um terreno à vista, e vê o risco de ter o caixa da companhia ser atingido. “Existe a possibilidade ou não de desfazimento de negócios? É possível o incorporador, em condição de incerteza, desfazer a compra do terreno? Se não se encontrar o caminho da repactuação do contrato, a incorporadora, em situação de imprevisibilidade, pode desfazer o negócio e juntar provas para justificar essa medida. Deve-se evitar levar a questão ao Judiciário, que não tem como estabelecer preço de terra”, disse Bicalho.

Força maior – O coordenador do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP e membro do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos da entidade, Marcelo Terra, falou da natureza jurídica da pandemia de coronavírus (caso fortuito e força maior). “O impacto na atividade imobiliária é direto. O Código Civil, no seu artigo 393, diz que o devedor não responde pelos prejuízos gerados por casos fortuitos ou de força maior. E a pandemia é tanto uma coisa quanto a outra” ressaltou.

Terra recomendou que as empresas tenham cautela e prevenção no dia a dia, mantenham um bom diário de obra e ofereçam informações adequadas aos consumidores. “Basicamente, todas as incorporadoras estão sujeitas ao regime especial de afetação e, nesse caso, é regra informar periodicamente o consumidor sobre o andamento das obras. Mantenham a qualidade dessas informações.”

O especialista lembrou que a pandemia não está vinculada ao cronograma de obras. “A construção está expressamente autorizada a trabalhar, já que não há ordem legal de paralisação. Logo, a pandemia não vai interferir no calendário de obras, mas vai gerar reflexos indiretos, como falta de insumos, por exemplo”, disse Terra.

Emergência – Para Carlos Del Mar, membro do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, o mundo está passando por momentos de novidades diárias, de calamidade pública e imprevisibilidades. “A lei não estabelece regras fixas e estamos lidando com caso fortuito externo.”

Ele falou sobre alguns temas, como Registro de Imóveis, cujos cartórios continuam em funcionamento obrigatório, dando fluência ao serviço; e o atendimento na Prefeitura de São Paulo, que está funcionando com alguma dificuldade. “Os prazos de alvarás de aprovação e execução de obras podem ser suspensos, porque acabam sendo abarcados pelas regras do Projeto de Lei emergencial do senador Antonio Anastasia (PSDB-MG), que suspende temporariamente as leis do Direito Privado enquanto durar a epidemia de coronavírus no Brasil, e que já foi aprovador no Senado”, disse Del Mar.

“Os prazos prescricionais consideram-se suspensos até 30 de outubro de 2020, pela futura lei federal, e os prazos decadenciais ficam suspensos”, completou.

Quanto aos adquirentes, Del Mar disse que a causa de força maior atinge os contratos conforme a sua natureza. “Há dúvidas sobre o que virá do Judiciário”, ressaltou.

O tema distratos também foi abordado pelos especialistas, e, para Del Mar, esta será a oportunidade de testá-la no Judiciário. “Se o juiz vai reduzir os percentuais de retenção, dependerá da comprovação da interferência da pandemia na economia pessoal do comprador”, disse.

Liberdade econômica – Olivar Vitale, membro do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP e presidente do Ibradim (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), deixou claro, por inúmeras vezes, que vale o que for contratado. “A lei da liberdade econômica traz o regramento civil sobre isso, e vale a força dos contratos”, enfatizou.

O equilíbrio econômico entre as partes foi outro aspecto tratado pelo advogado, assim como onerosidade excessiva. “Se umas das partes sentir que há onerosidade excessiva, pode pedir o fim do contrato. Contudo, é mais recomendável oferecer a mudança da parcela, para um valor menor, sem causar rompimento.”

Para ele, haverá atraso de obras, por isso a atenção a um bom diário de obras, e a informar o comprador sobre a possível suspensão ou prorrogação do prazo de entrega.

Obras executadas com financiamento bancário também podem ter interrupções de repasse de recursos. “Pode acontecer de a obra ser impactada imediatamente e o banco parar a medição de obra e, consequentemente, o repasse”, disse.

No fim da live, os especialistas disseram que, passada a pandemia, muitas coisas terão de ser construídas na sociedade e aprimoradas nas relações. “Sem isso, não há como evoluir”, concluiu Vitale.

Confira o conteúdo completo da Live.​

Autor: Assessoria de Comunicação - Secovi-SP


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