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Secovi-SP debate a atividade de incorporação imobiliária

Apesar de ser forte indutora do crescimento econômico, a incorporação imobiliária enfrenta inúmeros problemas, que vão desde a compra do terreno até a entrega da unidade
20/09/2010

O passo a passo da incorporação imobiliária foi apresentado por Mauro Teixeira Pinto, diretor da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, durante o painel "Incorporação Imobiliária: Grandes Emoções", realizado nesta segunda-feira, 20/9, no primeiro dia da Convenção Secovi.

Teixeira Pinto, também diretor de uma média empresa do setor desde 1993, ressaltou que a atividade passou por algumas mudanças durante esse período de aquecimento e que o preço dos terrenos passa, agora, por um ciclo de alta, assim como os preços dos imóveis, que subiram como reflexo pós-crise financeira de 2007.

O diretor ressaltou que a ansiedade por fechar negócio tem levado os empresários a analisar superficialmente as condições dos terrenos. "O porcentual de passivos ambientais é altíssimo, pois há pouca terra na cidade de São Paulo e a que está disponível ou abrigava fábricas ou postos de gasolina", lembrou Teixeira Pinto.

A lentidão na aprovação de projetos também foi apontada pelo diretor do Secovi-SP como um dos maiores gargalos do setor, assim como a dificuldade de escolher uma empresa de vendas, no momento do lançamento. "As maiores imobiliárias preferem trabalhar com empresas incorporadoras grandes, porque as pequenas e médias ficam com unidades remanescentes e acabam se tornando desinteressantes", argumentou, completando que há imobiliárias com 90 empreendimentos em fase de lançamento para trabalhar.

A previsão de esgotamento dos recursos da poupança para o financiamento imobiliário e uma possível nova crise global impulsionarão os empresários a buscar novos fundings, como a securitização e o covered bond.

Atraso nas obras - De acordo com Teixeira Pinto, haverá atrasos nas entregas das obras, porque o segmento tem enfrentado escassez de matérias primas, de materiais e de fornecedores, pois a mão de obra está cada vez menos especializada.

Outra dificuldade enfrentada pelos empresários e apontada pelo diretor do Secovi-SP é a falta de boas empresas administradoras de imóveis. "Uma boa escolha evita problemas pós-obra", observou Teixeira Pinto.

No decorrer do ciclo de incorporação, alguns processos problemáticos são recorrentes e merecem a atenção dos incorporadores. "Terrenos com passivos ambientais têm de ser analisados na Cetesb, que está desaparelhada e com grande volume de projetos para aprovar. Esse acúmulo de falta de profissionais leva a um atraso que pode durar até seis meses", afirmou o advogado do Conselho Jurídico do Secovi-SP, Rodrigo Bicalho.

Inclusive, muitos prédios concluídos, que foram incialmente aprovados na Cetesb, ficam impedidos de receber o "Habite-se", pois têm de ser submetidos a novos estudos ambientais. Esse processo tranforma-se em enorme fator de insegurança jurídica.

Outras ações que geram insegurança são as contestações do Ministério Público quanto aos 180 dias de tolerância para a entrega de obras e a alteração de uma Lei Municipal por uma Portaria, ampliando de 15% para 20% a área de permeabilidade dos empreendimentos. "A utilização desse prazo é um efeito prático do aquecimento do mercado e alterações de lei que ocasionam aumento de custo de produção serão repassados para o preço das unidades, onerando os consumidores", ressaltou Bicalho.

O vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Ely Wertheim, falou da complexidade de pensar e executar um empreendimento imobiliário e que a insegurança jurídica é o maior receio do setor. "Agora, as pequenas e médias empresas têm a oportunidade de se destacarem no mercado por proporcionarem um atendimento mais personalizado, sem a impessoalidade das grandes corporações", enfatizou.

Para Bicalho, o aumento da complexidade nas aprovações de projetos decorrem do Estatuto das Cidades, das sofisticações legais e da ampla atuação das associações e comunidades de bairro. "Mas devemos lembrar que não é possível consertar um século de erros urbanos rapidamente e ao mesmo tempo", concluiu.



Passo a passo da incorporação imobiliária:

1) Compra do terreno;

2) Aprovação do projeto (ideal seria em seis meses, mas pode chegar a 12 meses);

3) Escolha da empresa de vendas compatível com a incorporadora;

4) Lançamento;

5) Financiamento;

6) Obras;

7) Processo de vendas;

8) Entrega das unidades e escolha da administradora de condomínios.

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