Mais segurança para os negócios imobiliários foi a principal reinvindicação do painel Grandes Temas do Direito Urbanístico, ocorrido dentro da Convenção Secovi 2015, em 31/8, que contou com a participação do procurador de Justiça José Carlos de Freitas, que atua na promotoria de assuntos urbanísticos; do vice-presidente de Assuntos Legislativos do Secovi-SP, Ricardo Yazbek; do coordenador executivo da mesma VP, Eduardo Della Manna; e do coordenador do Conselho Jurídico da Presidência do Sindicato, o advogado Marcelo Terra.

Em sua apresentação, o procurador destacou que é legítimo o pleito do setor por mais segurança jurídica. Freitas mencionou casos em que o empreendedor acabou sofrendo consequências por causa de erros que fogem ao seu controle. “Às vezes, encontramos leis de planejamento urbano com vícios que podem levar à declaração de inconstitucionalidade dessas leis. Um exemplo são os projetos de lei cuja iniciativa é da Câmara dos Vereadores, sendo que o correto é que diplomas legais dessa natureza sejam do Executivo”, disse.

Além disso, o procurador pontuou que a falta de audiências públicas para legitimar essas leis pode criar embaraços no futuro. “Discutir isso com a sociedade é crucial”, sentenciou.

Destacando o expediente dos estudos de impacto de vizinhança, Freitas destrinçou aspectos que, na ótica do Ministério Público, são vetores expoentes da formulação dessa política pública e de sua função urbanística. É preciso, de acordo com ele, medir claramente os impactos de um empreendimento em todas as suas fases, desde a construção até depois de concluído. Mais: verificar quais critérios o decreto ou lei do município estipula para que seja exigido o estudo. “Na capital paulista, por exemplo, exige-se para empreendimentos com área computável acima de 60 mil m²”.

Segundo o procurador, uma coisa à qual o MP vem se atentando são tentativas veladas de burlar esses critérios. “Um shopping aqui em São Paulo, por exemplo, construiu 59.990 m² de área de computável e não fez os estudos de impacto. Isso é passível de uma avaliação.” Disse também, em tom sugestivo, que as empresas poderiam começar a ampliar o diálogo com a vizinhança em que vão estabelecer seus empreendimentos, fazendo audiências com a população para discutir os impactos. “Tendo participação popular, já se elimina alguns problemas”, recomendou.

Em termos de obras públicas, enfocou as ciclovias e ciclofaixas feitas pela Prefeitura de São Paulo e a redução de limite de velocidade em toda a cidade. De acordo com Freitas, faltaram discussões públicas sobre o assunto e estudos que balizem essas iniciativas.

Marcelo Terra, por sua vez, disse que não consegue ver procedimentos que o mercado pode seguir que vão ao encontro do que o procurador expôs. Não existe uma “receita de bolo” que os empresários podem seguir para ficar seguros de que não serão contestados judicialmente no futuro, justamente pela subjetividade na interpretação das leis e decretos que existem para regrar uns procedimentos e do vácuo normativo para orientar outros.

“A gente não sabe o que um estudo de impacto deve conter. A empresa encomenda esse documento, entrega para a prefeitura, que o aprova. Aí vem o Ministério Público e contesta. E o empresário se vê preso em uma armadilha”, sustentou. “Primeiro, temos de saber se o estudo é necessário. Se sim, como eu vou saber que o agente público que o avaliou fez isso de forma correta? Precisamos fazer um trabalho urgente entre prefeitura, o mercado imobiliário e o Ministério Público para sairmos dessa areia movediça da subjetividade”, disse Terra.

Fez, ainda, referência ao fato de, muitas vezes, as empresas, mesmo seguindo a lei, se depararem com situações embaraçosas diante do MP. “Se eu abro o Diário Oficial e vejo uma lei publicada, tenho de segui-la. Mas não tenho como investigar o intestino dessa lei. Como o cidadão pode saber se ela tem vício de origem? Como esse cidadão vai saber se ela foi precedida de debate popular, se foi proposta pelo Executivo ou Legislativo?”, provocou.

Eduardo Della ressaltou que os impactos cumulativos, causados pelos empreendimentos já construídos na cidade e que exerceram influência urbanística ao longo do tempo, também precisam ser considerados nessa discussão. Ricardo Yazbek sugeriu que o Ministério Público pudesse ter um tempo delimitado de manifestação contrária às obras. Em relação submeter os estudos de impacto de vizinhança a audiências públicas, afirmou que o empresário poderia, em algumas circunstâncias, mesmo seguindo a moldura da lei, acabar sendo vítima de discricionariedades.

Conhecido por ser aberto ao diálogo, o procurador pôs-se à disposição para debater com o setor saídas que tragam mais segurança jurídica e o mínimo de previsibilidade para os empreendedores.